一次性表決破解難題 長沙維修資金使用迎高峰
【2013年5月長沙樓市銷售報告】
開機，上網，進入長沙房產政務信息網，點擊進入"物業維修資金"專欄頁面。點擊"物業維修資金使用表決投票系統"，查詢維修資金使用表決投票項目，在項目公示欄點擊"投票"按鈕。最後進入項目維修資金申請詳細頁面，點擊房號，進入投票窗口，通過系統驗證投票人身份及房屋基本信息正確後投票。
這是為解決使用物業維修資金"雙三分之二"業主表決簽名難這一全國性難題，長沙市物業維修資金管理中心聯合長沙市銀行房屋信貸貸款房產信息中心精心開發的維修資金業主網絡表決投票系統。目前已經在全市運行，並受到業主高度肯定，但這僅僅隻是長沙物業維修資金使用政策變化的一小部分。
"7月1日起，新的《長沙市物業專項維修資金管理辦法》(以下簡稱"《辦法》")將正式實施。"長沙市物業維修資金管理中心負責人稱，該《辦法》就物業維修資金的籌集范圍、繳存方式、使用程序、管理機構和監管措施等作出瞭比以前更為詳細的規定。
五種應急情況可直接使用資金
墻體滲水、木地板被水泡發......這是永宏佳園(小區網 論壇)部分業主最近遭受的煩心事。永宏佳園大部分業主都於2006年入住，入住至今已達7年時間，樓盤老化導致各種問題開始逐漸顯現。
"漏水非常嚴重，並且波及到160餘戶業主，部分業主傢裡幾乎住不瞭人瞭。"永宏佳園業主委員會主任李宏介紹，現正在組織業主簽名申請物業維修資金。
芙蓉區新世紀傢園(小區網 論壇)的兩部電梯遇到瞭問題，芙蓉區住友·上東印象的玻璃幕墻炸裂等。業主們要想申請物業維修資金，必須要走比較復雜的程序。
而按照新的《辦法》，以上小區所遭受的問題，是可以直接使用物業維修資金。新《辦法》規定，發生電梯故障危及人身安全；消防、電力、供水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況；屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重；樓體單側外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全以及其他發生危及人身安全和房屋使用安全緊急情況之一，需要立即對物業項目進行維修和更新、改造的，經相關資質部門鑒定，維修費用可以直接從相關業主物業專項維修資金中列支。
永宏佳園、芙蓉區新世紀傢園以及住友·上東印象的情況就屬於這五種應急情況之一。
【解決流程】物業服務企業、業主委員會或者相關業主根據相關資質部門書面鑒定意見，可向區建設(房產)主管部門提出書面申請，經勘察需要維修的，區建設(房產)主管部門將通知物業服務企業、業主委員會或者相關業主立即組織維修，管理機構按照核實的維修費用百分之五十劃轉到維修單位，在維修項目竣工後，將維修情況在物業管理區域內適當位置公示七日，公示期滿後，維修費用餘額將劃轉維修單位。
"雙三分之二"業主簽名難將得到解決
盡管繳納物業維修資金是為瞭給房子"看病養老"，但物業維修資金使用難的問題，卻一直存在。
今年年初，蔡鍔南路印象天心小區的電梯出現瞭問題，需要動用物業維修資金。但由於印象天心社區位於市中心，主打的是小戶型公寓，因此業主裡有很大一部分是投資客戶。
"許多業主都不是長沙人，一年來長沙的天數屈指可數。"印象天心業主曾女士表示。
由於動用物業維修資金，得占受益建築物總面積2/3以上，且占總人數2/3以上的業主簽名同意，才能動用物業維修資金修繕。因此印象天心曾經遭遇瞭這一"簽名"難題。不過好在最終問題得到瞭解決。
"在未來，這種簽名難的問題也將得到解決。"長沙市物業維修資金管理中心相關負責人表示，這種情況，適用於新《辦法》中的"一次性表決通過資金使用"條款。
在長沙，許多市中心的小區在征求簽名使用物業維修資金的時候，往往需要花費相當長時間，特別是有許多業主屬於投資型客戶或者業主不在長沙的情況時有發生。如果印象天心今後的電梯再次出現同樣的問題，因為有瞭第一次的表決結果，就不需要再次進行表決，而可以直接動用物業維修資金瞭。
此外，即便是第一次需要業主投票或者簽名使用物業維修資金，也比過去方便多瞭。長沙市物業維修資金管理中心聯合長沙市房產信息中心開發的維修資金業主網絡表決投票系統，解決瞭這一問題。業主哪怕在千裡之外，都可輕點鼠標完成表決。這在實際上大大縮短瞭物業維修資金的申請時間。
【解決方案】新《辦法》對符合"同一物業管理區域內全體業主受益"、"單項物業維修和更新、改造項目費用在三萬元以下"條件的物業維修和更新、改造項目，可以采取一次性表決的方式使用物業專項維修資金。新《辦法》規定的一次性表決范圍內的物業維修和更新、改造項目，使用物業專項維修資金時，不需要業主再次表決。
長沙第一波維修資金使用高峰來臨
2003年3月1日，長沙市開始歸集物業維修資金，至今已經整整十年。
按物業維修的通行慣例，物業共用部分、共用設施設備的保修期，短則二三年，長則5年不等。因此，2007-2010年成交的商品房將出現大量的物業維修需求。
數據顯示，從2007年開始，長沙商品房銷售突然暴漲。2006年商品房銷售量為751.40萬㎡。而進入2009年至2010年，商品房銷售量更連續兩年沖破千萬平方米。
顯然，從樓市成交暴漲的周期來看，意味著長沙或將進入第一波維修資金使用的高峰期。
來自長沙房產政務信息網的數據顯示，2013年3-6月已經通過審批的物業維修資金使一般人都不知道車貸利率多少不敢公開的秘密用達到瞭99筆，與去年同期相比有一定程度的增加。
"目前，電梯的維修或更換及屋頂漏水，是維修資金提取申請最為頻繁的問題。"長沙市物業維修資金管理中心負責人表示。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-21/08593272085.shtml
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