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房地產中介行業價格戰不是出路

??對於中介行業的變局，記者近日遠隔重洋采訪到瞭房貸嘉義大埔房貸美國資深房地產投資專傢，紐約Promise房地產公司投資傢官永寧。官永寧代理銷售各類物業，買賣投資商業樓，辦公室租賃，曾出版《為什麼投資美國房地產》一書。作為成熟市場中的獨立經紀人，官永寧怎麼看這個行業呢？

??Q：目前北京有中介公司將傭金降至1.5%，能否評價下北京中介市場目前的情形？出路在哪裡？

??官：與中美整體經濟發展歷程類似，美國房地產和房地產中介行業相比中國也是先走一步，經歷瞭長時間的發展，從群雄逐鹿，紛爭並起逐步過渡到行業整合、規范發展，步入瞭以信用和特色化服務為核心競爭力的良性發展之路。相信國內的行業發展最終也將走這條路，隨著法治經濟的發展，整個法律法規體系的完善，經過充分競爭，房地產中介行業也將逐步發展成熟。

??我相信未來國內的房地產中介行業也會朝著如下幾個趨勢發展：1、將朝著以特色化、細分化為核心的方向發展，未來將是細分市場領先者的天下，越來越多的中介將專註於細分市場，而不是現在天下大亂，哪裡有錢賺，就一窩蜂湧向哪裡。2、整合行業將出現整合兼並的熱潮，會出現越來越多的巨無霸公司，他們一方面做中介，一方面可能參與到物業管理中。3、企業要想長期生存下去，將越來越遵守信用，換句話說將是以誠實守信經營為底線。一句話總結，未來國內的中介行業一定不是一個靠拼傭金比例的價格戰時代，而是一個以一個行業自律和特色發展為基調的為客戶提供價值的良性競爭時代。台北信貸房屋買賣注意利率多少免費諮詢試算

??Q：您覺得中國中介市場會走向去中介化的道路嗎？會走美國一樣的獨立經紀人之路嗎？

??官：互聯網的發展大大方便瞭信息的傳遞，降低瞭溝通成本，未來脫媒化將是一個明顯的時代特征，包括銀行、房地產中介等原來依托信息不對稱為商業模式的服務行業將面臨深度轉型的考驗。但任何事物都有兩面，雖然互聯網讓商業活動越來越透明化，但越是發達的經濟，越是專業化分工強大的經濟，中介行業能否生存，取決於其是否能為客戶帶來價值和帶來多大的價值。美國的經驗表明房地產中介服務還是一個能為客戶帶來巨大價值的行業。事實上，美國房地產市場對中介的依賴不是減小瞭反而是增大瞭，一般來說，某一個客戶，不可能經常反復置業，他無需也不可能成為這方面專傢，所以專業的可信賴的經紀服務是實現事半功倍效果的捷徑。無論在買賣方還是出租、租客方，越來越多的客戶都將他信賴的中介聘為獨傢代理，委托其全權負責房地產中介業務。市場機會也會越來越多地流向那些商譽優秀、渠道廣泛、專業知識豐富的獨立經紀人。

??Q：美國買賣房產是如何操作的，經紀人在其中扮演怎樣的角色？

??官：在一個典型的美國房地產交易中，買賣雙方需各自找一個代理。通常賣方都是獨傢代理制的，即是找一個經紀（listingagent）負責出售,並簽訂代理協議,由他獨傢提供服務。賣傢方隻要告訴經紀自己期望的售價及底價便可。賣房過程中，賣傢是不會參與的，而經紀隻有在賣出物業時才收取傭金。至於買傢則透過經紀（buyingagent)尋找房屋，買傢隻需跟經紀說明要求，便會進行房屋搜索,當買傢看中房屋後，由經紀跟買傢商討出價策略。買賣雙方是透過經紀接觸、磋商最後達成協議。賣方與買方均無需接觸，經紀人的角色便是雙方的橋梁。

??Q：美國交易房產是如何收費的？

??官：美國房地產是賣傢付傭金的，通常4%-6%不等，如果房屋價格高賣傢可與地產公司協調，將傭金減低1%至2%，但是必須得雙方同意。在紐約州出租房屋是租客付傭金，是按12個月租金的十個百分點計算傭金。經紀收取傭金時，必須要在完成房屋交收日，在雙方律師之見證下才能收取傭金。

??Q：以您的經驗來看，中國人在美國置辦房產應註意什麼問題？

??官：從我個人經驗來說客戶來美投資房地產的目的各有不同，有些是為子女教育，有些是投資，有些是投資移民(通過EB-5簽證）。總結起來，選擇在美置業的秘訣還是首先搞清目標，為瞭什麼目的而購置物業，在此基礎上核心是location，location，好地點,好地點是最重要的。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/08595966731294150017772.shtml


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