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買帶租約二手房 需確定租客是否放棄優先購買權
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據《新聞晨報》報道，隨著上海國際化地位不斷提高，一些旺租板塊帶租約的二手房成交比重也越來越高。其中，閔行七寶此類房源的成交占比最高，可達5成。對購房者來說，買帶租約房必須考慮原租客"解約"或"續約"的問題，"解約"之前需要租房客確認放棄優先購買權，如果沒有簽訂"同意書"，租客有權優先購買現在住著的房子。
其中七寶成為閔行區的主要旺租板塊之一。且10月淡季行情中，該板塊內租金全面上漲瞭5%－10%，但仍受到市場追捧，板塊房屋價值可見一斑。就分佈樓盤情況來說，帶租約房源主要分佈在佳寶新村、萬科城市花園、黎明花園等一些鄰近地鐵9號線，出行較為方便的熱租小區。其成交均價在2.1萬－2.6萬元/平方米左右，成交面積多為小戶型，45－95平方米的1房至2房。
而出售"帶租約"房源的業主，多為拆遷分得多套房源或擁有兩套小戶型的群體。多為希望提高居住水平，"以小換大"或"二換一"購買面積更大、地段更好的物業。
就成交總價來說，"帶租約"房源價格分"解約"和"續約"二種。前者由於業主提前和租客協商，用一個月的房租土信貸南投竹山土信貸土信貸南投信義土信貸回報或免費租賃為條件，提前與客戶解約。故成交價格與一般不帶租約房源等同。而"續約"則自買賣合同簽訂當日起，租金歸於購房者所有，直至租賃合同正式到期。此類房源由於購房者購入房源後可能承擔一定責任，面對急售的業主往往存在議價空間，總價有時還會比一般市場價格低一些，能便宜3萬－5萬元。
不過，在更為成熟的旺租板塊，如徐匯康健、閘北彭浦等，上述兩種情況對市場價格沒有太大影響。由於購房者多為急於自住、或希望結束前租約後裝修另租高價的群體，所以多數業主都會提前"解約"。而少部分的"續約"情況，由於購房者對板塊的地段、配套等方面的高度認同，也認可現有租賃情況，故業主方面一般也並未降價。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔指出，一般需要房東"解約"的購房者，多數是急於裝修入住的婚房購房者、或小孩讀書的學區房購房者。而這樣的情況下需要註意，"解約"之前需要在租房客確認放棄優先購買權，如果沒有簽訂"同意書"，租客有權優先購買在住房源。
而如果購房者不急於入住，則可選擇與承租人"續約"。這樣情況的購房者，多為本人有租約在身、不急於入住的購買人。如七莘分行最近成交的一套佳寶新村的49平方米總價128萬元的房源，由於購房者是外省市來滬務工人員、本人也是租房一族，再加上春節期間回傢、不急於裝修。故允許房客租住到明年5月租賃合同到期自動解約。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-10/07352488107.shtml
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